Determinare l’affitto: quanto può essere alto l’affitto?

Ti sei mai chiesto come determinare l’affitto? Quando si affitta un immobile, la questione di come stabilire l’affitto è praticamente la prima cosa che si pone. In Svizzera, la questione è regolata in modo piuttosto chiaro dal tasso di interesse di riferimento. Qui puoi scoprire quali sono gli affitti in Svizzera, quale può essere l’affitto massimo, come viene calcolato e quali sono gli aumenti più comuni.

Come sono i prezzi e gli affitti in Svizzera?

I prezzi degli affitti in Svizzera sono aumentati costantemente negli ultimi anni. In particolare nelle grandi città, come Ginevra e Zurigo, è sempre più difficile trovare alloggi a prezzi accessibili. Questa è una buona notizia per i proprietari, in quanto l’elevata domanda consente di fissare affitti più alti.

Tuttavia, esistono notevoli differenze cantonali e regionali. Ad esempio, i cantoni di Zugo, Ginevra e Zurigo sono tra le regioni più costose con affitti medi di 29, 34 e 27 franchi al metro quadro rispettivamente. Al contrario, gli affitti nei cantoni di Giura (14 CHF), Neuchâtel (17 CHF) e Vallese (19 CHF) sono significativamente più bassi.

Questi ultimi dati illustrano le notevoli differenze cantonali e regionali dei prezzi degli affitti in Svizzera. Mentre la domanda di alloggi fa salire i prezzi in cantoni economicamente forti come Zugo, Ginevra e Zurigo, gli affitti nel Giura, a Neuchâtel e nel Vallese sono relativamente moderati.

Come posso determinare l’affitto?

Gli affitti in Svizzera sono chiaramente regolamentati dall’”Ordinanza sull’affitto e la locazione di locali residenziali e commerciali”(VMWG). Da settembre 2008, gli affitti sono legati al tasso di interesse di riferimento dei mutui. Questo viene calcolato trimestralmente dall’Ufficio Federale per gli Alloggi(BWO) e corrisponde al tasso di interesse medio per i mutui immobiliari.

L’affitto massimo si basa in gran parte su questa ordinanza. Importante: dal 2008 il tasso di interesse di riferimento è sceso dal 3,5% all’attuale 1,75%. Ciò significa che il rendimento dell’affitto non può superare il tasso di interesse di riferimento di oltre lo 0,5%. Una base fondamentale per il calcolo è costituita dai costi di investimento dell’immobile, che vengono utilizzati per calcolare il prezzo di affitto individuale con l’aiuto del tasso di interesse di riferimento.

Che cos’è l’indice degli affitti?

In Svizzera esiste un indice degli affitti, ovvero un elenco dei prezzi degli affitti. Questo documento mostra, tra le altre cose, quanto sono alti gli affitti medi in una città o in una regione. Tuttavia, a differenza di quanto avviene ad esempio in Germania, le cifre dell’indice degli affitti non sono in alcun modo vincolanti dal punto di vista legale, perché in Svizzera il tasso di interesse di riferimento è sempre determinante per il calcolo dell’affitto. Questo può aumentare su base mensile, mentre il tasso di riferimento annuale è il più informativo. A causa della fluttuazione del tasso di riferimento, il tuo inquilino potrebbe richiedere pagamenti aggiuntivi.

Qual è la differenza tra il tasso di riferimento e il blocco degli affitti?

Una delle funzioni dell’Ordinanza svizzera sull’affitto e la locazione di locali residenziali e commerciali è quella di fungere da freno agli affitti. L’adeguamento trimestrale del tasso d’interesse di riferimento garantisce che gli affitti siano sempre legati all’andamento dei tassi d’interesse , evitando così aumenti estremi dei prezzi. Tuttavia, la scarsa disponibilità di spazi abitativi, in particolare nei centri urbani come Zurigo, Ginevra e Basilea, sta portando a un aumento della domanda. L’eccesso di domanda continua a far salire gli affitti in queste regioni, poiché l’offerta non riesce a tenere il passo con la crescita demografica e l’aumento dell’immigrazione.

In Germania, invece, è stato introdotto un tetto massimo per gli affitti nelle regioni con un’elevata domanda e prezzi conseguentemente alti, che vieta un aumento eccessivo degli affitti. Anche la Svizzera sta discutendo l’introduzione di un simile freno ai prezzi, in base al quale l’affitto non può superare del 10% l’affitto locale comparabile.

Il blocco degli affitti è particolarmente importante per le nuove locazioni. In Germania si applicherà inizialmente per cinque anni al fine di alleggerire il mercato immobiliare. In Svizzera, il blocco degli affitti potrebbe dare sollievo, soprattutto in città come Zurigo, Ginevra, Berna, Basilea, Zugo e Losanna. Tuttavia, il legame con il tasso d’interesse di riferimento ha già un effetto analogo sulla locazione, adeguando l’andamento degli affitti al mercato dei capitali.

Qual è l’aumento abituale dell’affitto?

Gli aumenti dell’affitto sono soggetti a regole severe in Svizzera, dove la legge sui contratti di locazione è molto rigida. I seguenti motivi consentono ai proprietari di aumentare l’affitto:

• Inflazione in aumento
• Aumento del tasso di interesse di riferimento
• Aumento generale dei costi di manutenzione e di funzionamento
• Conversioni o ristrutturazioni importanti
• Adattamento agli standard locali e di quartiere

In Svizzera gli inquilini sono generalmente molto consapevoli dei loro diritti. Dovresti quindi partire dal presupposto che gli inquilini chiederanno una consulenza approfondita prima di accettare un aumento dell’affitto. È quindi ancora più importante che tu possa fornire ottime ragioni per l’aumento dell’affitto.

In linea di principio, l’aumento dell’affitto non deve essere irragionevole. Non sono ammessi grandi aumenti e devi essere in grado di dimostrare esattamente come sei arrivato al nuovo affitto. Inoltre, la regola generale è che l’affitto non può essere superiore allo 0,5% del tasso di interesse di riferimento.

Come posso procedere con l’aumento dell’affitto?

Ci sono diversi aspetti formali da considerare quando si aumenta l’affitto. In primo luogo, è importante avere buone ragioni per l’adeguamento. Dovresti avere a portata di mano i seguenti documenti:

• Per l’aumento in base al tasso d’interesse di riferimento: Attuale tasso d’interesse di riferimento per le locazioni ipotecarie (secondo l’Ufficio Federale)
• In caso di aumento dovuto a servizi aggiuntivi forniti dal locatore: calcolo della percentuale dell’investimento che aumenta di valore, della durata di vita dell’investimento, dei costi di manutenzione e del tasso di interesse di riferimento attuale (tasso di interesse di riferimento del mutuo).
• In caso di aumento dovuto ad aumenti dei costi da parte del locatore: se i premi assicurativi o i costi amministrativi aumentano, devi fornire una prova precisa dell’aumento dei costi; tuttavia, la percentuale di aumento del tasso di interesse non è specificata con precisione in questi casi.
• In caso di aumento dovuto all’inflazione: indice nazionale dei prezzi al consumo (puoi aumentare l’affitto di un massimo del 40% dell’aumento dell’indice nazionale per compensare l’inflazione generale)
• In caso di aumento dovuto all’adeguamento agli standard locali e di quartiere: almeno cinque immobili comparabili (posizione, dimensioni, arredi, condizioni e periodo di costruzione comparabili)
• In caso di aumento dovuto a un rendimento ragionevole mirato: possibile solo con una prenotazione corrispondente nel motivo dell’affitto o con una vendita dell’immobile.

Devi informare l’inquilino dell’adeguamento del tasso d’interesse per iscritto sul modulo ufficiale. Puoi richiederlo al tuo Cantone. È importante che l’inquilino riceva la notifica almeno dieci giorni prima dell’inizio del periodo di preavviso ordinario. L’inquilino ha 30 giorni di tempo dal ricevimento per contestare l’aumento. Se lo fa, verrà informata l’autorità arbitrale e verrà fissata un’udienza. È anche possibile trovare un accordo al di fuori dell’autorità.

Come puoi vedere, determinare e, in particolare, aumentare l’affitto non è una questione semplice. Le controversie con l’inquilino sono frequenti. Per una richiesta di aumento efficace, è meglio rivolgersi a un avvocato o a un’associazione di proprietari.

Tutte le informazioni sono senza garanzia. Le informazioni contenute in questo sito web sono state accuratamente studiate. Tuttavia, non si assume alcuna responsabilità per l’accuratezza delle informazioni fornite.