CILAS Superbonus, escluse demolizioni parziali o totali di edificio • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Consiglio di Stato, CILAS non applicabile a qualsiasi tipo di demo-ricostruzione

Sapevo che la questione di demo-ricostruzione degli edifici con interventi CILAS superbonus avrebbe provocato scintille, invitando sempre alla massima cautela. Alla fine è pervenuta la conferma con sentenza n. 10109/2024 del Consiglio di Stato, con cui ha ribaltato la decisione del TAR Salerno n. 75/2024, vertente la categoria di intervento superbonus di un edificio, esorbitante dai limiti concessi dalla procedura CILA Superbonus ai sensi dell’articolo 119 comma 13-ter D.L. 34/2020. La fattispecie infatti ha interessato un organismo edilizio per il quale l’intervento superbonus è stato avviato come manutenzione straordinaria con apposita CILAS, e dagli accertamenti è risultato demolito su tre lati, compreso strutture interne e in fase di ricostruzione con strutture in cemento armato.

Sul punto è necessario riportare quanto disposto dall’art. 119, comma 13-ter, del decreto legge n. 34/2020, modificato dal D.L. 77/2021:

«Gli interventi di cui al presente articolo, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:
a) mancata presentazione della CILA;
b) interventi realizzati in difformità dalla CILA;
c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14.».

Il Consiglio di Stato invece con l’anzidetta sentenza ha stabilito che il richiamato art. 119, comma 13-ter, del decreto legge n. 34/2020 (analogamente l’art. 2, comma 1, della legge regionale Campania n. 13/2022) non opera alcuna distinzione tra demo-ricostruzione parziale e demo-ricostruzione integrale, limitandosi a sancire l’esclusione degli interventi “… comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici,” dall’ambito di applicazione della normativa del Superbonus.

Il legislatore, dunque, non ha specificato se l’esclusione concerna unicamente la demolizione e ricostruzione di tipo integrale ovvero anche quella parziale: è quindi evidente che, in assenza di ulteriore specificazione, la disciplina della CILAS escluda tout court gli interventi di demo-ricostruzione, sia essa integrale che parziale, per i quali si rende necessaria l’acquisizione di un ulteriore titolo abilitativo.

Sull’argomento il Consiglio di Stato si è pure espresso circa l’entità sostanziale della demolizione rispetto alla precedente consistenza del manufatto, in particolare se l’intervento demolitorio potesse configurarsi come parziale o totale; in questa fattispecie ha prevalso una demolizione totale in quanto la percentuale di fabbricato demolita e ricostruita superava di gran lunga quella rimasta intatta dell’originario fabbricato, rimanendo del tutto irrisoria ed irrilevante, così da rendere del tutto scollegato e avulso da quello preesistente. L’orientamento intende contrastare un fenomeno piuttosto diffuso nella pratica, ossia quello di mantenere in essere porzioni insignificanti da un punto di vista sostanziale dell’edificio al fine di non incorrere, almeno formalmente, nella categoria della “demolizione integrale”.

Alle stesse conclusioni è pervenuta la sentenza TAR Catania n. 3331/2024, sollevando l’estremo paradosso applicativo sostenendo una demolizione e ricostruzione parziale qualora interessi fino al 99% dell’edificio. Lo stesso TAR Catania ha ritenuto più coerente inquadrare la disciplina dettata dall’art. 119 del D.L. n. 34/2020 all’interno dell’impianto normativo generale di riferimento, ritenendo che un intervento sia realizzabile mediante CILAS, anche qualora riguardi “le parti strutturali degli edifici o i prospetti”, ove abbia le caratteristiche della manutenzione straordinaria di cui all’art. 3, comma 1, lett. b) del D.P.R. 380/2001 e non comporti la “demolizione e la ricostruzione” dell’edificio interessato, la quale, anche ove non integrale, porta a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e, come tale, è da sottoporsi alla disciplina di cui agli artt. 3, comma 1, lett. d), e 10 del predetto D.P.R. 380/2001.

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