Se acquisto un rudere per poi trasformarlo in abitazione principale posso beneficiare dell’agevolazione fiscale “prima casa”? A questo quesito la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 3913 del 16 febbraio 2025, ha dato una chiara risposta stabilendo che anche un immobile classificato catastalmente come “collabente” (categoria F/2) può beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa, purché sia destinato a diventare un’abitazione.
Il caso analizzato
L’Agenzia delle Entrate aveva negato l’agevolazione prima casa a un contribuente che aveva acquistato un fabbricato collabente, ritenendo che il beneficio potesse spettare solo agli immobili abitativi (anche se in corso di costruzione) e non a quelli oggettivamente inidonei all’uso abitativo al momento dell’acquisto.
Di diverso avviso la Cassazione, secondo cui la condizione determinante è la destinazione dell’immobile e non la sua idoneità abitativa immediata. Come affermato nell’ordinanza: “ciò che rileva, ai fini fiscali, è che l’immobile, sebbene in stato di abbandono e come tale non attualmente abitabile, sia suscettibile di essere ‘destinato ad abitazione’ e risulti in tale destinazione completato nel termine triennale di decadenza stabilito dall’art. 76 comma 2 d.P.R. n. 131/1986, per l’esercizio del potere di accertamento dell’Ufficio“.
Immobili collabenti e fabbricati in costruzione: un principio di parità
La decisione della Cassazione si inserisce in un quadro normativo in cui le agevolazioni fiscali sono già riconosciute per gli immobili in corso di costruzione, in quanto destinati all’uso abitativo anche se ancora incompleti.
Dunque, se il legislatore riconosce le agevolazioni per chi acquista un immobile in corso di costruzione, lo stesso principio deve applicarsi anche a chi compra un fabbricato collabente per convertirlo in abitazione.
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L’interpretazione estensiva della norma fiscale
La Corte ha inoltre sottolineato che l’interpretazione della normativa fiscale deve essere coerente con l’obiettivo di favorire l’accesso alla prima casa, evitando letture restrittive che ne limitino la portata.
Questa posizione amplia la portata del beneficio fiscale, permettendo di includere anche gli immobili inagibili, a patto che l’acquirente si impegni a trasformarli in abitazioni entro il termine previsto di tre anni.
Un precedente importante
Questa pronuncia della Cassazione rappresenta un importante punto di riferimento per chi desidera investire in immobili da ristrutturare. Acquistare un fabbricato collabente, spesso a prezzi vantaggiosi, e beneficiare dell’agevolazione prima casa consente di ridurre i costi dell’operazione e valorizzare immobili altrimenti destinati all’abbandono.
Grazie a questa sentenza, chi acquista un immobile inagibile con l’intento di renderlo abitativo potrà beneficiare delle agevolazioni fiscali prima casa, anche se al momento dell’acquisto l’edificio non è idoneo all’uso abitativo. La condizione fondamentale rimane il completamento dell’intervento di recupero entro tre anni.
Ma già alla fine degli anni 2000, la giurisprudenza ha iniziato a confrontarsi con casi in cui l’immobile risultava inagibile. Una delle prime pronunce significative è rappresentata dall’ordinanza n. 13800 del 9 giugno 2009 della Corte di Cassazione, in cui si è discusso del mancato trasferimento della residenza nell’immobile acquistato a causa della sua inservibilità per lavori, con conseguente decadenza dall’agevolazione fiscale.
La Corte di Cassazione ha successivamente consolidato alcuni principi chiave. Ad esempio, con l’ordinanza n. 23978 del 6 settembre 2024, la Suprema Corte ha ribadito che l’impegno alla rivendita dell’immobile preposseduto, assunto al momento dell’acquisto con agevolazione, è vincolante. Nel caso specifico, un contribuente non aveva alienato entro l’anno l’immobile precedentemente acquistato con le agevolazioni, sostenendo che l’inagibilità causata da un terremoto rappresentasse una causa di forza maggiore.
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