Vuoi Comprare Casa all’Asta Senza Pagare Tutto Subito?

Vuoi Comprare Casa all’Asta Senza Pagare Tutto Subito? Scopri l’“Assunzione del Debito” (art. 508 c.p.c.)

Acquistare un immobile all’asta può essere un ottimo affare, ma spesso il nodo cruciale è trovare subito tutto il denaro per pagare il saldo del prezzo. L’articolo 508 del codice di procedura civile offre una soluzione poco nota ma molto interessante: l’assunzione del debito. Grazie a questo meccanismo, chi acquista o si fa assegnare un bene gravato da ipoteca può “sostituirsi” al debitore originario, liberandolo, e pagando il debito residuo direttamente al creditore ipotecario con tempi e modalità concordate. È un’eccezione alla regola generale secondo cui l’asta “pulisce” il bene dai precedenti vincoli, perché l’ipoteca non si estingue, ma continua a gravare sull’immobile nelle mani del nuovo proprietario.

Cos’è l’Assunzione del Debito e perché Conviene?
Nel momento in cui un immobile ipotecato viene venduto all’asta, la procedura standard prevede che chi se lo aggiudica debba versare l’intero prezzo nel termine stabilito dal giudice. Con l’assunzione del debito, invece, l’aggiudicatario o l’assegnatario ottiene dal creditore ipotecario il permesso di non pagare subito il saldo, bensì di subentrare al debitore originario, assumendone l’obbligazione residua. Ciò significa che:

• Il debitore esecutato è liberato una volta per tutte e non risponde più di quel debito.
• Il nuovo proprietario diventa il debitore nei confronti della banca o dell’ente finanziatore, ma può concordare un piano di pagamento, spesso più comodo e meno gravoso rispetto a un finanziamento esterno.
• L’ipoteca rimane sull’immobile, così il creditore conserva la sua garanzia. Se l’aggiudicatario non paga, la banca può nuovamente agire esecutivamente contro di lui, proprio perché la garanzia ipotecaria non è stata cancellata.
Un Esempio Pratico
Immaginiamo che Mario si aggiudichi all’asta un appartamento ipotecato per 100.000 euro. Normalmente, Mario dovrebbe versare questa somma nelle casse della procedura entro il termine fissato, ad esempio 60 o 90 giorni. Se Mario non ha tutta la somma a disposizione, può proporsi al creditore ipotecario (ad esempio, la banca) per assumere il debito che il precedente proprietario dell’immobile aveva con la banca stessa, magari pari a 80.000 euro. Mario verserà solo il resto necessario a coprire eventuali spese di procedura e, se occorre, il debito di altri creditori con precedenza; tutto ciò che è collegato al mutuo ipotecario diventerà suo onere da rimborsare direttamente alla banca con tempi e modalità concordate (ad esempio, in un’unica soluzione o con un piano di rate). Il debitore esecutato smetterà di essere obbligato per quei 80.000 euro, mentre la banca manterrà l’ipoteca e potrà agire su quel medesimo appartamento se Mario non dovesse onorare i pagamenti futuri.

Come Funziona Davanti al Giudice
Questo accordo non è automatico: serve che l’aggiudicatario si metta d’accordo con il creditore ipotecario e che il giudice dell’esecuzione (oppure il professionista delegato alla vendita, in base all’art. 591-bis c.p.c.) lo autorizzi. L’assenso da parte del magistrato o del professionista viene concesso dopo essersi assicurati che nessuno dei creditori di grado anteriore (se ce ne sono) subisca un pregiudizio. Una volta approvata l’operazione, l’assunzione del debito viene annotata nel decreto di trasferimento, che diventa titolo esecutivo contro il nuovo proprietario, se questi dovesse rimanere inadempiente in futuro.

I Vantaggi per Tutti

• Debitore esecutato: vede cancellato il proprio vincolo, cioè viene liberato dall’obbligazione senza ulteriori responsabilità.
• Aggiudicatario o assegnatario: non deve reperire subito tutta la liquidità necessaria e può sfruttare la dilazione concordata direttamente con il creditore, evitando magari un nuovo mutuo o prestiti aggiuntivi.
• Creditore ipotecario: non deve attendere i tempi della distribuzione del ricavato d’asta e conserva l’ipoteca sull’immobile anche dopo il trasferimento, mantenendo così una garanzia di sicura efficacia.
Cosa Dice la Legge
Le norme di riferimento sono l’art. 508 c.p.c., che regola in modo specifico l’assunzione del debito nei pignoramenti di beni ipotecati o pignorati, e l’art. 591-bis c.p.c., che affida al professionista delegato alla vendita il potere di autorizzare alcuni atti in luogo del giudice. Gli istituti civilistici da tenere presenti sono soprattutto quelli relativi all’“espromissione” (art. 1272 c.c.), poiché è un contratto tra il creditore e un terzo, senza necessità che il debitore originario partecipi.

Per chi non dispone dell’intero capitale ma vuole comunque comprare casa all’asta, l’assunzione del debito (art. 508 c.p.c.) rappresenta un’opportunità concreta. Offre un’alternativa più flessibile rispetto al tradizionale pagamento del saldo, garantendo al creditore sicurezza grazie al mantenimento dell’ipoteca e sollevando definitivamente il debitore esecutato dalla propria obbligazione. È dunque un meccanismo vantaggioso per tutte le parti, purché sia gestito con un’adeguata pianificazione e con l’assistenza di un legale esperto in materia di esecuzioni forzate.